جائحة كورونا وتطبيق ارتفاع ضريبة القيمة المضافة إلى 15%، أثرت على أعداد وقيمة الصفقات العقارية في الممكلة، وبالتالي انتقل الأثر إلى أسعار العقارات وشكل الصفقات.
في هذا التحليل، نستعرض معكم رسومات توضح بعض الأثر على العقارات السكنية ونحاول معكم استكشاف هذه التغيرات على السوق العقارية في المملكة.
عندما ننظر لأعداد الصفقات في المملكة للمنتجات السكنية وقطع الأراضِ السكنية، نرى ارتفاع ايجابي لأعداد الصفقات في شهر يونيو (معظمها كانت في نهاية الشهر قبل تطبيق ارتفاع ضريبة القيمة المضافة إلى 15%، موضوع سابق في مجتمع متون)، بالمقارنة بنفس الشهر من 2019:
ونلاحظ أثر جائحة كورونا covid-19 والإجراءات الاحترازية على أعداد الصفقات العقارية المسجلة بدءً من مارس حتى مايو (شاهد مقارنة لخريطة الصفقات في مدينة الرياض بين المنتصف الأول والثاني من شهر مارس). نلاحظ أيضاً انخفاض الأعداد مجدداً بعد فرض ارتفاع ضريبة القيمة المضافة VAT خلال أشهر الربع الثالث (يوليو، أغسطس، سبتمبر). هذا قد يدل على مسارعة من المتداولين في السوق العقارية لتنفيذ الصفقات قبل ارتفاع الضريبة، حيث ارتفعت أعداد الصفقات العقارية المسجلة في شهر يونيو 2020م عن الشهر المماثل من 2019م للعقارات السكنية كالتالي:
أرض بنسبة +100%
فيلا بنسبة +170%
شقة بنسبة +100%
تعتبر هذه الارتفاعات في الأعداد، استثنائية خلال الفترة الماضية للصفقات العقارية في المملكة. سجلت آخر ثلاث أيام من يونيو 2020م أعلى أعداد صفقات عقارية يومية مسجلة في المملكة خلال العشر سنوات الماضية، على الأقل.
الشقق السكنية
انخفضت الأعداد والقيمة للصفقات العقارية على الشقق السكنية وكان الربع الثالث أدنى من الربع الثاني من 2020م رغم أن الربع الثاني تخلله الإجراءات الاحترازية. ونلاحظ انخفاض لمعدلات أسعار الشقق في الربع الثالث عن النصف الأول من 2020م. من الملاحظ أيضاً على الربع الثالث، ازدياد أعداد صفقات الشقق نسبياً، المباعة بأسعار أقل من 375 ألف ريال:
هنالك ملاحظة أخرى، ارتفاع معدل المساحة للشقق المباعة خلال شهر أبريل (خلال فترة حظر التجول في المملكة). هذا قد يعطي انطباع لتغير لحظي في سوق الطلب لمنتج شقق سكنية بمساحات أكبر، بتأثير من البقاء في المنازل خلال فترة حظر التجول.
الفلل السكنية
نلاحظ ارتفاع للمعدلات السعرية للصفقات خلال الربع الثاني خصوصاً خلال شهر يونيو. قد يكون هذا مدفوع بسلوك من المتداولين للاستحواذ على الفلل ذات الأسعار المرتفعة قبل ارتفاع الضريبة. نلاحظ انخفاض أعداد صفقات الفلل السكنية بحوالي -60%، والقيمة بحوالي -57% خلال الربع الثالث مقارنة بالربع الثاني في 2020م. يمكننا أيضاً ملاحظة ارتفاع لنسبة الصفقات على الفلل بأسعار أقل من 375 ألف ريال. لم تتأثر أعداد وقيمة صفقات الفلل السكنية بالإجراءات الاحترازية بشكل كبير:
يمكن ملاحظة، أن معدل سعر الصفقة في الربع الثالث ارتفع عن بداية 2020م، وقد يكون بسبب ارتفاع لمعدل مساحة الصفقة للفلل السكنية. قد يكون ارتفاع معدل سعر المتر في يونيو للفلل السكنية دليل على أن المنتجات السكنية ذات الجودة العالية كان لها الحظ الأوفر بالبيع قبل ارتفاع ضريبة القيمة المضافة، أو ببساطة أن الأسعار ارتفعت نتيجة للطلب العالي، ولكننا نرجح السبب الأول لعدم وجود سلوك مشابه لارتفاع أسعار المتر المربع في الشقق السكنية وقطع الأراضِ خلال شهر يونيو 2020م.
قطع الأراضِ السكنية
ملاحظ ارتفاع أعداد صفقات الأراضِ السكنية خلال الربع الثالث عن الربع الثاني، ولكن القيمة انخفضت بحوالي -21.8% بينما كان ارتفاع الأعداد مقارب لنسبة +50.5%. هذا قد يكون لأسباب كثيرة منها:
توجه القوة الشرائية لقطع الأراضِ السكنية منخفضة السعر
انخفاض أسعار قطع الأراضِ السكنية
صفقات بأقل من قيمتها الحقيقية تهرباً من الضريبة
بعد تفحص الأسعار في مدينة الرياض مثلاً، وجدنا أن الأسعار للمتر المربع انخفضت في مجمل الأراضِ متوفرة الخدمات، ولم تتغير أعداد الصفقات كثيراً بين الربعين الثاني والثالث في هذه المواقع كإجمالي. بينما في الأحياء الطرفية لمدينة الرياض (مثل: الخير، نمار، عريض، شرق الرياض)، وجدنا الارتفاع في أعداد الصفقات خلال الربع الثالث بالمقارنة مع الربع الثاني مع اتجاه صاعد للأسعار في هذه الأحياء. هذا يشير إلى أن القوة الشرائية اتجهت لقطع الأراضِ ذات الأسعار الأقل رغم استمرار تزايد أسعارها، بالإضافة لانخفاض أسعار القطع المخدومة والقطع متوفرة بعض الخدمات في باقي أرجاء المدينة. نعلم أن مدينة الرياض لا تمثل جميع المدن، ولكنها مثال جيد لمعرفة حالة السوق العقارية:
ماذا عن التهرب الضريبي؟ قد يكون هنالك تهرب ضريبي ولكن لا يمكننا الجزم بذلك. لكن، ازدياد نسبة أعداد الفلل المباعة بأسعار أقل من 375 ألف ريال يعطي دلالة على وجوب البحث عن حالات تهرب ضريبي في الصفقات العقارية لكل العقارات السكنية مثل الأراضِ والشقق، بالإضافة للعقارات التجارية.
تغير أعداد الصفقات في المدن والمحافظات
لكي نستطيع معرفة إذا ما كان التغير بتأثير من مدن معينة (مثل المدن الرئيسة) أم كان سلوك عام في المدن، طورنا الرسم التاريخي التالي، لتغير أعداد الصفقات في معظم المدن التاريخية. يمكن بوضوح مشاهدة ارتفاع الزخم في معظم المواقع الجغرافية في المملكة بشهر يونيو 2020:
ملاحظة على الرسم: تم وضع حد أعلى للتغير بنسبة 300%، ليتضح الاتجاه العام
وللتركيز على رحلة الصفقات العقارية في المدن الرئيسة خلال الأشهر الماضية، حددنا رحلة الصفقات على الأراضِ السكنية بمدينة الرياض (النقطة اليمين) ومدينة جدة (النقطة اليسار):
ملاحظة على الرسم: تم وضع حد أعلى للتغير بنسبة 300%، ليتضح الاتجاه العام
ماذا عن التغيرات الأخيرة للضريبة على العقارات في المملكة؟ هل فرض ضريبة التصرفات العقارية والإعفاء من ضريبة القيمة المضافة سيغير من شكل الصفقات العقارية مستقبلاً؟
تهمنا آرآئكم.. يمكنكم مشاركتنا بالأسفل ⬇️
متون للتقنية .. المعلومة العقارية
ملاحظة: تم استثناء الصفقات على مركز الملك عبدالله المالي KAFD في هذا التحليل