تساؤل مهم، للمطور العقاري، وللشخص الراغب في التملّك للسكن أو الاستثمار بالتأجير. هنا سنحلل الأرقام لنرى ونجيب على السؤال، هل تباع شقق التمليك السكنية، أم تؤجر؟ أم ربما هي فارغة ومساحة لجمع الغبار؟
الصفقات العقارية المسجلة
عندما ننظر إلى الصفقات العقارية المسجلة في وزارة العدل للشقق السكنية في المملكة في آخر سنتين 2021-2022، سيتضح التالي. عدد صفقات الشقق السكنية حوالي 7.1 ألف صفقة في 2022 بالمملكة، بانخفاض -15% في أعداد الصفقات عن السنة السابقة. رغم انخفاض الأعداد، ارتفعت قيمة الصفقات +3% في 2022، بقيمة 4.3 مليار ريال
الشقق السكنية المفرزة عبر برنامج فرز الوحدات العقارية
إذا استعرضنا أعداد الوحدات المفرزة في التقرير السنوي لـ فرز الوحدات العقارية 2022، سنجد أن الرقم أكبر بكثير من أعداد الصفقات العقارية لنفس الفترة للشقق السكنية. وبما أن الفرز لا يتم إلا على العقارات مكتملة البناء (متطلب شهادة إتمام بناء وعداد كهرباء منفصل لكل وحدة للفرز)، فيمكننا افتراض إمكانية دخول هذه الوحدات العقارية للسوق، للبيع أو التأجير أو خلافه
لماذا عدد الشقق المفرزة أعلى بكثير من أعداد الصفقات للشقق؟
نسبة أعداد صفقات الشقق السكنية من عدد الشقق المفرزة هو 10% في 2022 (كانت النسبة أعلى في 2021). أي أن شقة واحدة على الأكثر سجلت عليها صفقة بيع من بين 10 شقق مفرزة في 2022. فرز البرنامج 73 ألف شقة سكنية في المملكة خلال 2022. إذا، هنالك بعض الاحتمالات لهذا الفرق الكبير لشقق مفرزة لم تظهر كصفقات:
توجهت لسوق التأجير عبر المالك (المطور)
وحدات فارغة مغلقة
تحتاج لوقت لتسويقها وبيعها
شقق جاهزه لم تسلم بعد ضمن مشاريع البيع على الخارطة
ماذا عن القروض العقارية للشقق؟
حسب الصفقات، معدل سعر الصفقة للشقق السكنية في المملكة، كان حوالي 600 ألف ريال في 2022. سنفترض هذا المعدل للوصول لعدد القروض على الشقق السكنية المقدمة من المصارف، هذا يعطينا حوالي 45* ألف قرض عقاري للشقق في 2022 من المصارف (30% من عدد العقود القروض العقارية الجديدة في 2022)
ولكن لماذا أيضاً أعداد القروض العقارية للشقق أعلى من الصفقات؟ الإجابة المختصرة هو مشاريع البيع على الخارطة، ربما
حسب أعداد الفرز للشقق السكنية في المدن والصفقات، وجدنا انخفاض لنسبة عدد الصفقات من عدد الشقق المفرزة في معظم المدن في 2022:
نسبة صفقات الشقق السكنية \ للمفرز منها | **عدد الشقق المفرزة | عدد صفقات الشقق السكنية | المدينة |
10% | 16,529 | 1,733 | الرياض |
8% | 25,562 | 2,068 | جدة |
3% | 20,974 | 641 | الدمام |
12% | 4,585 | 550 | مكة المكرمة |
8% | 2,674 | 217 | المدينة المنورة |
59% | 673 | 399 | بريدة |
6% | 1,898 | 112 | أبها |
7% | 1,568 | 117 | تبوك |
29% | 119 | 34 | حائل |
1% | 2,600 | 37 | جيزان |
1% | 338 | 4 | نجران |
12% | 41 | 5 | الباحة |
4% | 98 | 4 | سكاكا |
11% | 19 | 2 | عرعر |
ولو أخذنا مدينة الرياض كمثال، هنا تفاصيل الفرز للوحدات في الرياض. حوالي 80% من الوحدات المفرزة كانت لشقق سكنية. أكثر من 50% من الوحدات المفرزة، كانت في 10 أحياء فقط
تساؤلات
ماهو سبب انخفاض الصفقات على الشقق السكنية نسبياً إلى الشقق المفرزة؟
هل فعلاً أكثرها لشقق ضمن مشاريع البيع على الخارطة؟
هل يعني هذا توقع زخم عالي للصفقات في الفترة القريبة عن البدء بتسليم الشقق الجاهزة في مشاريع البيع على الخارطة؟
لماذا انخفضت النسبة في 2022 عن 2021؟ هل هي زيادة في أعداد الفرز أو انخفاض في الصفقات؟ أو كلاهما؟
لماذا لم تباع هذه الشقق المفرزة خلال السنة؟ هل ارتفاع نسب الفائدة له دور؟ هل ستباع خلال السنة التالية (2023)؟ أم تتحول للتأجير؟
هل سيركز المطورون العقاريون بتطوير الشقق السكنية في مدن مختلفة عن الحالية؟
كم تحتاج الشقة السكنية كفترة للبيع\التسليم بعد الفرز؟ كم منها ضمن مشاريع سكني؟ على الخارطة؟
هل هنالك مشكلة في تسويق هذا المنتج السكني؟ ماهي الفرص وأين، للشقق السكنية في المملكة؟
* تقدير عدد القروض العقارية الجديدة من شركات التمويل للشقق، حوالي 2.2 ألف قرض خلال 2022
** مجموع أعداد المفرز من الشقق في المدن لا يساوي إجمالي عدد المفرز من الشقق في المملكة