في هذا المنشور، نستعرض تطبيقات ضريبة القيمة المضافة على التعاملات في القطاع العقاري من النواحي التالية على العقار:
التأجير
البيع
التطوير العقاري
التشييد والبناء
وسنرفق توقعاتنا للسوق مع هذا التغير الجوهري في هيكل التكاليف مدفوعاً بالضغوطات الاقتصادية في نهاية المقال. قد تكون هذه الفترة بداية حقيقية لحل "أزمة السكن"، بطريقة مستدامه.
تم إعلان رفع نسبة ضريبة القيمة المضافة (VAT) من 5% إلى 15% في المملكة وذلك بتاريخ 11 مايو 2020م. وسيبدأ تطبيقها في 1 يوليو (7) من هذه السنة. [1]
الأنظمة واللوائح
حسب الأنظمة واللوائح للهيئة العامة للزكاة والدخل [2]، تطبق ضريبة القيمة المضافة على التعاملات في السوق العقارية ويستثنى بعض التعاملات بشروط. حسب "اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة القيمة المضافة"، يعتبر الشخص الذي يقوم بنشاط اقتصادي متعلق بالعقارات خاضع للتسجيل (عدا في حالات مذكورة في اللائحة، مادة 9 الفقرة 7).
وعرّفت اللائحة العقار أنه:
أي مساحة أرض محددة يمكن ان ينشأ عليها حقوق ملكية أو حيازة أو غيرها من الحقوق العينية
أي أبنية أو إنشاءات هندسية أقيمت بصورة دائمة على أرض
أي تركيبات أو معدات تشكل جزءًا ثابتًا أو ألحقت بشكل دائم بمبني أو هيكل انشائي أو عمل هندسي
بالإضافة إلى ذلك، تخضع الخدمات المتعلقة بالعقارات إلى ضريبة القيمة المضافة، نذكر منها:
منح أي حق في العقار (مثل التأجير)
أي أعمال متعلقة بالتشييد والبناء والصيانة والهدم
خدمات البيع والتسويق والتنظيم
الأعمال المعمارية والتصاميم ورفع المساحة والاستشارات
حالات الضريبة والاستثناءات في التعاملات المتعلقة بعقار
هنا نستعرض معكم مجمل الحالات التي يمكن أن يقع فيها تعامل متعلق بعقار (بافتراض أن المورد خاضع لضريبة القيمة المضافة ومسجلاً فيها)، وطبيعة تطبيق ضريبة القيمة المضافة. الرسومات والمعلومات تجدونها بالتفصيل في "الدليل الإرشادي الخاص بقطاع االستثمار العقاري والتمويل العقاري". [3]
في حالة عقود الإيجار، يعفى عقد التأجير السكني من ضريبة القيمة المضافة. بمعنى، أن المستأجر بهدف الاستئجار للسكن بشرط أن يكون مسكن دائم أو مكان إقامة رئيسي، لا يتوجب عليه دفع ضريبة القيمة المضافة على سعر هذا العقد (لا يسري الإعفاء على أماكن الإقامة المؤقتة كالفنادق والشقق الفندقية أو التأجير للعقارات التجارية):
في حالة بيع عقار، يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة ضمن سعر الشراء، ويدفع المشتري كامل المبلغ (سعر العقار مشمولاً فيه ضريبة القيمة المضافة):
في حالة كان البيع للعقار السكني ليس عبارة عن بيع نشأ عن نشاط اقتصادي (بيع مسكنك الخاص كمثال)، يستثنى من ضريبة القيمة المضافة ويكون سعر البيع بدون قيمة الضريبة.
وفي حالة كان مشتري هذا العقار مواطن سعودي والعقار هو مسنكه الأول، يمكنه التقدم بطلب شهادة الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للمسكن الأول لتتحمل عنه وزارة الإسكان ضريبة القيمة المضافة، وذلك بطلب استرداد يقوم به المشتري (بحد أعلى 127.5 ألف ريال لعقار قيمته 850 ألف ريال، حسب رد حساب العناية بالمستفيدين لوزارة الإسكان). الخطوات كالتالي مع أمثلة في الصورة:
يدفع الممول ضريبة القيمة المضافة وتنتقل إليه ملكية العقار (عقود تمويل المرابحة). ويبيع الممول العقار بالتقسيط على المشتري مع هامش ربح، بحيث يتم احتساب ضريبة القيمة المضافة على سعر الشراء فقط ولا يوجد ضريبة على هامش ربح الممول. هنا، تم احتساب ضريبة القيمة المضافة مرتين لحصول صفقتين بيع (يجوز للممول خصم الضريبة للمرة الأولى باعتبارها ضريبة مدخلات، ولا يدفعها قبل التوقيع مع المشتري بالتقسيط):
وتكون مهام الممول في تحصيل ضريبة القيمة المضافة من وزارة الإسكان (إن وجد)، وسداد الضريبة المستحقة في فترة استحقاقها (يمكن للممول توزيع مبلغ الضريبة على فترة أقساط المشتري خلال مدة عقد المرابحة).
في حالة عقود (الإجارة المنتهية بالتمليك)، يقر الممول عن ضريبة القيمة المضافة في بداية الفترة، ولا تفرض في نهاية العقد عند انتقال الملكية للمشتري:
في حالة شراء العقار مباشرة ورهنه لدى الممول (الرهن العقاري)، يتم احتساب ضريبة القيمة المضافة على العقار ويتم تحصيلها من ضمن الدفعة التي يقدمها المشتري لشراء العقار. يرهن المشتري الصك لدى الممول حتى ينتهي من سداد الأقساط، وعند فك الرهن (بانتهاء سداد الأقساط) وإرجاع الملكية للمشتري، لا تفرض أي ضريبة إضافية:
أما في حالة كان الراهن مالكاً للعقار بشكل حر، وكان الهدف من الرهن الحصول على تمويل من الممول، فلا تخضع هذه المعاملة لضريبة القيمة المضافة. وإنما تخضع الرسوم والعمولات إن وجدت.
في جميع التعاملات، يتم تحصيل ضريبة القيمة المضافة على رسوم التمويل أو أي عمولات أخرى.
ماذا عن البناء والتطوير؟
في حالة المطور العقاري، يجوز له خصم ضريبة القيمة المضافة (ضريبة المدخلات) المتعلقة بشكل مباشر بالنشاط (مواد البناء، تكاليف العمالة...). كمثال، مطور اشترى أرض بقيمة 1,000,000 ريال، وكلفه بنائها 650,000 ريال وأضاف على ذلك أرباحاً بقيمة 350,000 (جميع الأسعار والتكاليف بدون احتساب للضريبة). بمعنى أنه يريد بيع هذا العقار بسعر 2 مليون ريال بالإضافة للضريبة. لو افترضنا أن 600,000 ألف ريال تكلفة البناء هي تكلفة مباشرة كمدخلات (50 ألف تكلفة غير مباشرة)، فهذا يعني أنه يستطيع خصم ضريبتها من الضريبة المتعلقة بهذه المدخلات من الاقرار الضريبي عند بيع هذا العقار. بالإضافة إلى ذلك، يتم خصم قيمة الضريبة التي دفعت لشراء الأرض وذلك لأنها مدخل أساسي لإنتاج العقار، ويدخل في حكمها الأنشطة المباشر للتطوير العقاري.
وبحسابها، نجد تفاصيل ضريبة القيمة المضافة كالتالي (VAT 15%):
المطور سيدفع 150 ألف ريال عند شراء الأرض كضريبة قيمة مضافة للبائع
المطور سيدفع 90 ألف ريال ضريبة لتكاليف البناء المباشرة كمدخلات
سعر بيع العقار 2 مليون ريال بدون ضريبة القيمة المضافة
300 ألف ريال هي ضريبة القيمة المضافة على سعر العقار
المشتري سيدفع 2.3 مليون ريال وهو سعر بيع العقار مع ضريبة القيمة المضافة
الإقرار الضريبي للمطور سيكون بمبلغ 60 ألف ريال (300 ألف - 150 ألف - 90 ألف)
أين ذهبت باقي الـ 300 ألف؟
سيدفع بائع الأرض 150 ألف ريال ضمن إقراره الضريبي و90 ألف ريال تُحصّل من باقي الموردين لمواد البناء والقوة العاملة والخدمات المباشرة الأخرى. بمعنى، أن المطور يدفع ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالأرباح والتكاليف غير المباشرة (نستطيع الوصول لهذا الرقم بعد خصم التكاليف المباشرة للمدخلات والضرائب المتعلقه بها من سعر البيع).
البناء الذاتي في المعادلة؟
سيدفع الباني (الشخص/المقاول) تكاليف المواد والعمالة بالإضافة للضريبة. وبهذا، يكون دفع الضريبة على التكاليف للمدخلات مثله مثل بقية الأمثلة.
المختلف هنا (في البناء الذاتي)، أنه لا يوجد ضريبة على أرباح المطور العقاري (حوالي 53 ألف ريال في المثال السابق). فهذا قد يؤدي إلى زيادة النشاط في البناء الذاتي لتجنب بعض التكاليف النقدية (بينما يوجد تكاليف غير محسوبة لوقت وجهد الشخص بمتابعة البناء والخروج بالمنتج النهائي وقد يكون في البناء الذاتي فوائد مرتبطة بالتحكم في شكل المنتج النهائي بجميع المراحل). ولكن، لا يمكن طلب استرداد الضريبة من وزارة الإسكان في حالة البناء الذاتي، حيث لا ينطبق ذلك على شراء الأرض وتكاليف البناء (فقط شراء الوحدات السكنية الجاهزة، مثل فيلا- شقة - دبلكس - دور).
فستكون المقارنة عند المستفيد النهائي في ما سيبذله من جهد ووقت ونقد بالمقارنة مع ما قد يدفعه من نقداً للمطور العقاري في الوصول لمنتج سكني يرضي المستفيد النهائي. قد يكون للمطور العقاري فرصة أكبر في المنافسة في العقارات ذات الأسعار 850 ألف ريال وأقل، وذلك للدعم بالاسترداد لضريبة القيمة المضافة (في حالة كان المشتري لمسكنه الأول).
هذا بافتراض ثبات باقي المتغيرات مثل القوة الشرائية والنشاط الاقتصادي والصرف الحكومي على المشاريع وأنظمة العمل والعمال وغيرها، فتأثيرها يغير من ديناميكية السوق. التغير الجوهري في هيكل تكاليف سلسلة القيمة العقارية، قد يحتم على المتنافسين في هذا السوق بالتفكير بإبداعية في إيجاد حلول لخفض التكاليف ورفع الجودة !
قد يكون الحل في تقنيات البناء والأساليب التصنيعية المتقدمة (Building at Scale).