(مقال مترجم) عادة ما تقيّم العقارات والمباني التراثية \ التاريخية باستخدام طريقة التكلفة أو المقارنة وغيرها من طرق تقييم العقارات إلا أن هذه الطرق لا تعكس القيمة الحقيقية للمباني, لذلك سنركز في هذه المقالة على منهجية بديلة من منهجيات تقييم المباني التراثية.
في هذه المقالة المترجمة, قدم الباحث (Melchor, M.S., 1985) طريقة تقييم أكثر واقعية بهدف توحيد طرق التقييم الدولية الخاصة بالمباني التراثية.
في حين إنه من الممكن تطبيق هذه الطريقة في شكلها الحالي أي كما أعدها الباحث, فقد أسفرت عن نتائج معقولة إلا أنها قابلة للتعديل ويمكن للمقيمين ومتخذي القرارات ابتكار طرق أخرى تستند على هذه المنهجية.
تتعقد عملية تقييم المباني التراثية وهي "المباني التي يعود تاريخها من القرن السابع عشر إلى القرن الواحد والعشرين" نتيجة تنوع المواصفات المادية للمباني وتعدد المتغيرات المؤثرة على قيمة المبنى وكذلك تعدد وتباين آراء ووجهات نظر المقيمين وبالتالي تنتج لنا مشكلة وجود أكثر من قيمة واحدة للمبنى.
ولتفادي عيوب طريقة التكلفة, قام الباحث بتطوير مجموعة من المعايير وتخصيص"١٠ عوامل" لتقييم المباني التراثية مستندَا على نظام النقاط المرجحة بالأوزان، وأعلى نقطة يمكن الحصول عليها في هذه الطريقة ٥٠٠ نقطة وتعادل حاصل ضرب المعامل ١٠٠ كما هو موضح في المقياس اللوغاريتمي أدناه (logarithmic scale)، فالتقييم قائم على أساس علاقة لوغاريثمية وليست خطية. ويتم تقييم كل عامل حسب وزن وأهمية المعيار.
يسترشد المقيم بهذه المعايير عند تقييم المباني التراثية ويعين النقاط حسب ما يراه مناسبَا ومن ثم يأخذ إجمالي نقاط العوامل العشرة والانتقال للمنحنى "الشكل" لاستخراج المعامل الخاص بها وضربه بتكلفة الاستبدال لمبنى حديث مشابه في نفس الموقع" لا يستلزم تطابق المبنى الحديث مع القديم من كل النواحي" ونتيجة الضرب تمثل القيمة التقديرية للمبنى التاريخي.
شكل رقم(1): logarithmic scale
العوامل العشرة لتحديد قيمة المبنى التراثي
(1) الفترة / النمط - من 5 إلى 40 نقطة: تُمنح هذه النقاط لطول عمر المبنى ومدى توثيق أنماط التصميم العمراني. يُسمح ببعض المرونة لهذه القيم عند التقييم وفقًا لتوثيق النمط العمراني.
(2) الندرة - من 0 إلى 100 نقطة: يقيم هذا المعيار مدى ندرة المبنى وتميز التصميم.
(3) السياق الأثري - من 0 إلى 30 نقطة: من الممكن استخراج معلومات إضافية حول المبنى في حالة تواجد الهيكل الأساسي في موقعه الأصلي من خلال مسح الموقع والحفريات الأثرية. يحصل المبنى عندها على 30 نقطة كاملة، حيث يكمل الموقع من قيمة المبنى.
إذا تم يتغير الموقع بطريقة تمنع علم الآثار في المستقبل القريب أو حتى البعيد من مسح الموقع والحصول على معلومات إضافية، على سبيل المثال أي تعديل أو تغيير على المبنى التاريخي سيخفض بالتأكيد من قيمة المبنى. سيحصل المبنى الذي تم نقله من سياقه الأثري على 0 نقطة بسبب فقدان بعض من خصائصه وتاريخه. ومع ذلك، إذا كان الموقع الأصلي لا يزال متاحًا للأبحاث الأثرية حتى مع نقل المبنى أو الهيكل فيمكنه عندها الحصول على بعض النقاط.
(4) التفاصيل المعمارية والديكور والاستخدام - من 0 إلى 100 نقطة: يحتوي هيكل المبنى على مجموعة كبيرة من التفاصيل سواء كان سكنيًا أو تجاريًا / صناعيًا أو عامًا، بما في ذلك - على سبيل المثال لا الحصر - الأشغال الخشبية المزخرفة، والأبواب العلوية ، والأعمدة الجانبية ، والسلالم وكذلك أي دليل على الاستخدام الأصلي للمبنى، سترفع هذه النقاط من قيمة المبنى مقارنة بمبنى غير مزخرف أصلاً أو مبنى تم تجريده من أصوله.
(5) الوثائق التاريخية المتعلقة بالفترة - من 0 إلى 30 نقطة: من أمثلة التوثيق التاريخي المجلات العلمية، السجلات العامة مثل الصحف وسجلات التأمين والضرائب, تقارير وتصاريح البناء وكذلك مخططات وصور الفترة. وبطبيعة الحال، فإن إرفاق الوثائق التاريخية مع المبنى سيرفع من قيمة المبنى.
(6) الحالة المادية للمبنى - من 0 إلى 80 نقطة: هل تم الحفاظ على الهيكل أو ترميمه بشكل بسيط أو تغييره جذريًا أو أهمل حتى تدهور؟ استعادة الجودة يمكن أن تعزز من قيمة المبنى. وعلى العكس من ذلك، فإن التغيير الجذري، حتى مع جودة المواد قد يقلل من قيمة المبنى. يحتاج المقيّم إلى مراعاة درجة التغيير عند تعيين النقاط.
(7) الاهتمامات العالمية والإقليمية و المحلية - من 0 إلى 40 نقطة: ما درجة الاهتمام بالمبنى؟ وهل يعد مزار للسياح؟ تمنح النقاط وفقَا لذلك.
(8) الارتباطات الثقافية / التاريخية للمبنى- من 0 إلى 20 نقطة: إذا كان للمبنى ارتباط بشخصية معروفة أو تاريخية أو إذا وقع حدث مهم في المبنى ، فيجب على المُقيِّم إضافة 0 إلى 20 نقطة ، حسب درجة أهمية الحدث و / أو الشهرة.
(9) إتاحة الزيارة للعامة - من 0 إلى 10 نقاط: إن إتاحة الزيارة للعامة قد ترفع من القيمة التاريخية للمبنى ، يمنح المبنى غير المتاح للزيارات العامة على 0 في هذا المعيار. والمبنى الذي يسمح بزيارته في مناسبات معينة أو تتطلب الحجز المسبق ٥ نقاط ويحصل المبنى المفتوح للجمهور في معظم الأوقات على النقاط كاملة.
(10) ميزات غير عادية - من 0 إلى 50 نقطة: تتضمن هذه الفئة أي ميزات استثنائية أو غير متوقع أن يحافظ المبنى على وجودها. من الواضح أن المقيِّم بحاجة إلى تطوير نظرة حادة لتحديد جوانب المبنى الاستثنائية أو غير المتوقعة.
توفر هذه الطريقة أسلوب موحد لتقييم المباني التراثية، حيث تطبق نفس المعايير في تعيين نقاط التقييم على كل هيكل تاريخي وبعدها نستخرج القيمة البديلة الحديثة للمبنى باستخدام الرياضيات البسيطة.
أهم ما يعيب هذه الطريقة هو تأثر التقييم بالآراء الشخصية للمقيمين، لذلك من المهم أن يتكون فريق التقييم من عدد من المتخصصين الخاضعين للتدريب الجيد مثل المؤرخ المعماري أو عالم الآثار.
يمكن الاستفادة من هذا الدليل أو نظام التقييم على جميع أنواع المباني التاريخية\التراثية في العالم, بما في ذلك المباني التاريخية والتراثية في السعودية. وللاستزادة، يمكن الاطلاع على هذه الورقة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين والالتحاق بدورة تقييم العقارات التاريخية (116).
المراجع:
Melchor, M.S., 1985, Evaluation Method for Historic Buildings: The Chesopiean, A Journal of North American Archaeology, v.23, no.2.