ماهي دقة مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات في السعودية؟

نستعرض معكم مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات، وهو مؤشر بدأ نشره منذ الربع الأول من 2015 وسنة الأساس له هي 2014=100، من قبل الهيئة العامة للإحصاء. يقسم المؤشر المملكة جغرافياً حسب المناطق الإدارية ويحتوي على مؤشرات فرعية لتصنيف العقار (سكني، تجاري، زراعي) وأنواع عقارات (قطعة أرض، عمارة، فيلا، شقة، بيت، معرض/محل، مركز تجاري، أرض زراعية).

يستخدم المؤشر القياسي لأسعار العقارات معادلة "لاسبير" لحساب المؤشرات القياسية السعرية (مثل مؤشر سلة الغذاء لقياس تضخم أسعار وتكاليف المعيشة). وقد تم تحديد أوزان التأثير في المؤشر كالتالي:

• المؤشر العام 100%

• سكني 65.4%

• قطعة أرض 62.2%

• عمارة 0.0%

• فيلا 0.4%

• شقة 2.6%

• بيت 0.2%

• تجاري 31.0%

• قطعة أرض 30.9%

• عمارة 0.0%

• معرض/محل 0.1%

• مركز تجاري 0.1%

• زراعي 3.6%

• أرض زراعية 3.6%

المؤشر يعتمد بشكل أساس على الصفقات العقارية المسجلة في وزارة العدل، ويتعامل المؤشر مكانياً مع الصفقات حتى مستوى الحي.

ولكن!

من المعلوم لدى الكثير أن الصفقات العقارية المسجلة تعتمد على شكل تسجيل العقار في الصك. قد لا يتطابق شكل العقار على الواقع مع المسجل في الصك (مثلاً، الفلل السكنية والمباني التجارية تسجل معظمها كصفقات أراضي سكنية أو تجارية رغم وجود مبنى فوق الأرض). هذا يؤدي بلا شك إلى انخفاض دقة أي مؤشرات تبنى على بيانات تحتاج لتصحيح واختبار.

لنأخذ بعض المشاهدات والرسومات والأرقام

حسب مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات، فإن أسعار الفلل في منطقة الرياض للربع الثاني من 2022م قد انخفضت عن سنة الأساس بنسبة تتجاوز 40% (بمعنى، الفلل في 2022 أقل سعراً بـ 40% عما كانت عليه في 2014). ما رأيك؟ ليس هذا وحسب، بل أن اتجاه الأسعار متجه للانخفاض أيضاً:

مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات، أسعار الفلل السكنية في الرياض - سنة الأساس 2014 = 100

ما المشكلة؟

يمكن مشاهدة نسبة تأثير الفلل في المؤشر بـ 0.4% من 100% وهذا يعني أن المؤشر يفترض انخفاض قيمة صفقات الفلل السكنية كنسبة من إجمالي الصفقات في المملكة عند تصميم المؤشر. وهذا قد يكون صحيح لو نظرنا للصفقات كما هي بدون تصحيح لحقيقة شكل الصفقات العقارية على الواقع وليس كما هو مسجل بالصكوك.

لدينا في متون للتقنية، بعد تصحيح وإعادة تصنيف الصفقات العقارية للفلل، نسبة الفلل من إجمالي قيمة الصفقات حوالي 13% وليس 0.4% (أكثر من 30x ضعف):

نسبة الفلل من إجمالي الصفقات حوالي 13%

ومن قيمة الصفقات السكنية حوالي 19%:

نسبة الفلل من إجمالي قيمة الصفقات السكنية حوالي 19%

وهنا اتجاه معدلات أسعار الفلل في منطقة الرياض لنفس فترة المؤشر. سنجد أن المعدل ارتفع بحوالي 28% لأسعار الفلل السكنية في الرياض منذ 2014، بينما مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات يعطي دلالة على أن الأسعار انخفضت بأكثر من 40% وباتجاه للانخفاض (سنة الأساس 2014 المؤشر يساوي 100 نقطة وفي 2022 المؤشر يشير إلى قيمة قريبة من 59 نقطة):

معدلات أسعار الفلل في الرياض لنفس فترة المؤشر

هل يمكن الاعتماد على مؤشر الرقم القياسي لأسعار العقارات؟

الجواب القصير، لا ونعم في نفس الوقت.

لا، لأنه يعتمد على بيانات يتخللها الكثير من ضعف التطابق مع واقع شكل العقارات في الصفقات العقارية، وتتطلب تصحيح واختبار ليعكس المؤشر وضع وحالة السوق العقارية في المملكة. ونعم بعد تصحيح معظم بيانات المدخلات المؤثرة على مسار المؤشر، مع إمكانية إنشاء مؤشرات مختلفة للعقارات وتعتمد على منهجيات متعددة وليس الاعتماد على منهجية واحدة (معادلة لاسبير في هذه الحالة).