top of page

هل أرقام القروض العقارية للمساكن، حقيقية؟!

تحليل لمحاولة فهم أرقام القروض العقارية ومقارنتها مع بعض الأرقام، مثل الصفقات العقارية. الهدف فهم ماذا تعني هذه الأرقام؟ هل تم ضخها في الاقتصاد فعلاً؟


ارتفعت أعداد وقيمة القروض العقارية السكنية الجديدة بشكل استثنائي في 2019م (190% لأعداد القروض، و 185% للقيمة باستثناء الفوائد). إذا أخذنا الأرقام للفترة 2018-2021 (4 سنوات)، نجد أن القروض العقارية السكنية الجديدة من المصارف +400 مليار ريال وبعدد +600 ألف عقد (القروض العقارية من شركات التمويل أقل من 4% من إجمالي القروض الجديدة. لتجنب التعقيد، سيتم التركيز على القروض من المصارف والبنوك):

نلاحظ في الرسم، تجاوز القروض العقارية السكنية الجديدة من المصارف 150 مليار ريال سنوي في 2020 و 2021. ماذا عن أعداد العقود؟ في الرسم التالي، يتضح تجاوز العقود 200 ألف عقد سنوي في السنوات نفسها:


هل تتوافق هذه الأرقام مع الصفقات العقارية؟

لاحظ في الرسم التالي، أعداد الصفقات السكنية المسجلة في المملكة خلال نفس الفترة (2018-2021). نلاحظ أن أعداد الصفقات العقارية المسجلة أكبر من أعداد العقود للقروض العقارية السكنية الجديدة، وهذا طبيعي، لأن السوق يحتوي على صفقات سكنية غير ممولة من القروض العقارية:


ولكن، تغير أعداد الصفقات لا يتوافق مع تغير أعداد القروض لنفس السنوات:


بالطبع هذه المعلومة فائدتها محدودة، لنغوص أكثر في التفاصيل. في 2018، كان عدد عقود القروض الجديدة حوالي 47 ألف عقد، وعدد الصفقات 188 ألف صفقة. بمعنى قرض عقاري لكل 4 صفقات. ولكن، في 2020 النسبة تقارب لأن تكون قرض عقاري لكل صفقة وهذا غير معقول. أيضاً، لاحظ أن مجموع قيمة القروض العقارية السكنية يتجاوز إجمالي قيمة الصفقات السكنية في المملكة في سنة 2021 (هذا بدون استثناء الصفقات الشاذة والتي ستزيد من هذه الفجوة).بمعنى أن هنالك حاجة لمزيد من التحليل.


يوجد تحديات في تصنيف بيانات الصفقات لبعض المنتجات السكنية مثل الفلل في بيانات الصفقات المسجلة لدى وزارة العدل والتي تؤثر على معرفة أرقام صفقات الفلل الحقيقة من إجمالي الصفقات (الفلل السكنية أكبر منتج من حيث القيمة من منتجات القروض العقارية، تسيطر الفلل على أكثر من +60% قيمة القروض العقارية السكنية الجديدة). رغم إعادة تصنيفنا للصفقات العقارية في متون للتقنية باستخدام خوارزميات ذكاء اصطناعي، إلا أننا سنتجنب مقارنة صفقات الفلل وسنأخذ منتج آخر وهو الشقق السكنية لتحييد هذه المشكلة في تصنيف بيانات الصفقات كما هي في الفلل والأراضي. لنقارن قيمة قروض الشقق السكنية مع قيمة الصفقات المسجلة للشقق السكنية. في الجدول التالي الصفقات المسجلة للشقق السكنية في المملكة: