وافق مجلس الوزراء في 1 رمضان 1442 هـ الموافق 13 أبريل 2021م، على تعديل لائحة رسوم الأراضي البيضاء الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم 379 وتاريخ 1437/09/08، قبل ما يقارب 5 سنوات (13 يونيو 2016م).
"سادساً:
تعديل اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء، الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم ( 379 ) وتاريخ 8 / 9 / 1437هـ، على النحو الوارد في القرار."
سنقارن بين ماصرّح به وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان واللائحة السابقة مع تحليل لهذا التعديل وتأثيره المتوقع على السوق العقارية بالمملكة.
التعديلات
جرت تعديلات على المادة السادسة من لائحة رسوم الأراضي البيضاء كالتالي:
تعديل الفقرات (ب ، ج) للجزء الأول من المادة (المرحلة الثانية والثالثة لتطبيق رسوم الأراضي البيضاء)
حذف الفقرة (د) للجزء الأول من المادة (المرحلة الرابعة)
أيضاً، تمت إضافة:
إمكانية تطبيق أكثر من مرحلة في مدينة واحدة
قيام الوزارة بإجراء ومراجعة دورية للوضع في أي مدينة
المرحلة الثانية من رسوم الأراضي البيضاء
كانت قبل التعديل تطبق على الأراضي المطورة للمالك الواحد في مخطط واحد ويزيد مجموع مساحاتها عن 10,000 م2. بعد التعديل، الأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع فأكثر ولم يذكر إذا كانت لمالك واحد أو أكثر. وتعديل حد التطبيق للمساحة للمالك الواحد ليصبح من مجموع المساحات 10 آلآف م2 فأكثر.
المرحلة الثالثة من رسوم الأراضي البيضاء
كانت قبل التعديل تطبق على الأراضي المطورة للمالك الواحد في مخطط واحد ويزيد مجموع مساحاتها عن 5,000 م2. بعد التعديل، الأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 5 آلاف متر مربع فأكثر ولم يذكر إذا كانت لمالك واحد أو أكثر والأراضي المطورة لمالك واحد التي تبلغ مساحتها 10 آلاف متر مربع، مع تعديل النطاق بالمدينة وليس المخطط.
ماذا يعني هذا؟
يعني أن رسوم الأراضي البيضاء كانت تتمحور حول المالك، بينما بعد التعديل أصبح محور التنظيم مساحي (إما المخطط أو المدينة). وهذا دليل على التوجه لتحرير أكبر قدر ممكن من "مساحات" الأراضي للإنشاء بغض النظر عن من يملكها، فتحرير المساحة هي نقطة الاهتمام. الآن في المرحلة الثانية من رسوم الأراضي البيضاء، يتم تطبيق الرسوم على أي أرض مطورة مساحتها 10 آلآف م2 فأكثر في مخطط معتمد بغض النظر عن من يملكها وأي مجموعة أراضي مطورة لمالك واحد ضمن مخطط معتمد مساحتها مجتمعة 10 آلآف م2 فأكثر. في المرحلة الثالثة، ينخفض شرط المساحة إلى 5 آلآف متر مربع فأكثر لأي أرض مطورة ويتمدد النطاق إلى المدينة بدلاً من المخطط (مع بقاء شرط المساحة للمالك الواحد بحد 10 آلآف متر مربع فأكثر ولكن على نطاق المدينة).
تحليل
متوقع أن تتحرر المساحات وخصوصاً الأراضي المتروكة في الأحياء مكتملة الخدمات بمساحة 10 آلآف متر مربع فأكثر في الفترة القريبة، والأراضي المطورة التي تبلغ مساحتها 5 آلاف متر مربع فأكثر في الفترة المتوسطة للبعيدة. هذه المساحات مستهدفة في معظم الحالات من المطورين العقاريين وليس الأفراد. بالإضافة لذلك، المخططات التي سبق وأن طورّت في الفترة الماضية وتعود لمالك واحد، سيشكل تطبيق المرحلة الثانية عنصر ضغط لعرض قطع الأراضي في السوق، والتي في مجملها قطع سكنية سيستفيد منها الأفراد والمطورين العقاريين. تغيير النطاق للمدينة بدلاً من المخطط في المرحلة الثالثة سيحرك مجموعة من ملاك الأراضي المطورة لإغلاق مراكزهم الاستثمارية/المضاربية في مدينة معينة.
كل هذا بافتراض أن رسوم الأراضي (2.5%) تمثّل تكلفة أعلى من التضخم السعري للأرض في سنة معينة، ويأتي هنا تساؤل عن ربط الرسوم بمؤشرات التضخم السعري في الموقع الجغرافي للأرض لضبط فعالية تطبيق رسوم الأراضي البيضاء مع تحديث التقييم السعري للأراضي بما يتوافق مع تغيرات السوق العقارية.
وجدنا أن نسبة أعداد الصفقات بالمساحات المستهدفة من مراحل تطبيق رسوم الأراضي البيضاء في الفترة الماضية تعتبر منخفضة (منذ بداية 2021م):
وكانت أعلى نسبياً للصفقات التجارية، فمساحات القطع التجارية يغلب عليها أن تكون أكبر من السكنية:
وللمقارنة الجغرافية المكانية، اخترنا لكم بعض المدن لمقارنة نسبة الصفقات للمساحات من إجمالي الصفقات:
هل يعني أن الخرج وبريدة والخبر ستتأثر من الرسوم بشكل أكبر؟ ليس بهذه البساطة، فهذه النسب تعكس الصفقات وليس أعداد الأراضي الخاملة أو شكل تقسيم الأراضي في المدن. فقد تكون مدينة ما، فيها أراضي بمساحات تنطبق عليها الرسوم ولكن لا يتم عليها صفقات لهذا لا تظهر في هذه النسبة. أيضاً، بعض المدن معدل مساحة الأرض فيها أعلى من غيرها حسب تخطيط المدينة الحضري، وهذا قد يؤثر على النسبة. سنتابع هذه المؤشرات عن قرب خلال فترات تطبيق مختلف مراحل رسوم الأراضي البيضاء.
* تم استثناء الأراضي الزراعية من التحليل والرسومات
مصادر