أحد المؤشرات المستخدمة في معرفة إمكانية تملك الفرد لمسكنه حول العالم، هو مؤشر سعر المنزل كمضاعف للدخل multiple. هل هذا المؤشر مناسب لقياس ملائمة أسعار المساكن في المملكة بالنسبة للدخل؟
راح أستعرض معكم في هذا التحليل:
اتجاه أسعار الفلل في المملكة
الدخل الشهري المطلوب للتملك حسب أسعار الفلل
معدلات دخل الفرد والعائلة في المملكة
مؤشر سعر المنزل كمضاعف للدخل في مناطق مختلفة من العالم
مؤشر سعر المنزل كمضاعف للدخل خلال أزمة الرهن العقاري 2008
استعراض مؤشر كيس-شيلر Case-Shiller للعقارات السكنية
مؤشرات أخرى غير مستكشفة
بناء مؤشر مكرر سعر المنزل للدخل محلياً
تعليقات وتنبيهات
اتجاه أسعار الفلل
حسب سجلات الصفقات العقارية في المملكة (بعد معالجتها بخوارزمياتنا في متون للتقنية)، كان معدل أسعار الفلل (الوسيط median) يتجه للانخفاض في 2016-2018م. عاود مؤشر أسعار الفلل بالارتفاع منذ 2019م وحتى نهاية 25 يوليو 2021م. بشكل عام، تتأرجح معدلات أسعار الفلل حول 1 مليون ريال سعودي للمملكة ككل:
في الرسم التالي معدلات الأسعار للفلل في المدن الرئيسة (الرياض وجدة والدمام) للفترة من 2014-2021م، نلاحظ قاع سعري في 2018م لمدينة الرياض والدمام وفي 2019م لمدينة جدة. ما لا يمكن إهماله في الفترة القريبة، هو الارتفاع بحدة ملحوظة في معدلات أسعار الفلل في مدينة الرياض خلال 2021م:
الدخل الشهري المطلوب للتملّك
حسب وثيقة برنامج التحول الوطني والمستهدف لمؤشر متوّسط سعر الوحدة السكنية من دخل الفرد السنوي في 2020م، هو 5 أضعاف. ونلاحظ التباين بين المعايير العالمية والإقليمية والمحلية للمكرر:
لمعرفة توافق الدخل الشهري مع أسعار الفلل عملنا على توحيد مساحة الفيلا إلى 300 م2 لنتمكن من المقارنة (تتركز مساحات الفلل ما بين 200-400م2 للصفقات في الفترة الماضية القريبة).
في 2020 بمدينة الرياض مثلاً، وسيط الدخل الشهري للفرد يتطلب أن يكون حوالي 18.2 ألف ريال ليتحقق مكرر وسيط سعر الوحدة عند 5x مكررات للدخل السنوي (فيلا 300 م2 بسعر 1.1 مليون ريال).
ماذا عن توزيع الدخل حسب الأحياء؟ في الرسوم التالية نوضح مستوى الدخل الشهري المطلوب حسب الأحياء لسنة 2020م، ونلاحظ أن الدخل يجب أن يكون في نطاق مرتفع نسبياً في بعض الأحياء (مثل حطين والملقا في مدينة الرياض) ليتوافق مع مستهدف الحصول على سكن ملائم:
وهنا في مدن كبيرة أخرى، نلاحظ توزيع أحياء هذه المدن وبين أحياء مدينة الرياض:
وبعض من أحياء مدن أخرى في المملكة التي كان فيها زخم مرتفع نسبياً لصفقات الفلل السكنية:
يمكن عكس ذلك على الأسعار في 2021م وملاحظة أن ارتفاع المعدلات السعرية للفلل يتطلب ارتفاع في الدخل بشكل موازي لارتفاع الأسعار، ليتوافق هذا المنتج السكني مع الطلب حسب مؤشر الرؤية.
معدلات دخل الفرد والعائلة
عند النظر لمتوسط الدخل للفرد والعائلة في المملكة حسب أرقام الهيئة العامة للإحصاء، نجد أن متوسط الدخل في اتجاه متصاعد خلال الفترة من 2007 وحتى 2018 (11 سنة). ارتفع متوسط دخل العائلة من 11.1 ألف ريال في 2007 إلى 12 ألف ريال في 2018م لإجمالي السكان (من 14.1 ألف ريال في 2007 إلى 14.8 ألف ريال في 2018م للعائلة السعودية). نسبة النمو للدخل لهذه الفترة:
كل السكان:
العائلة (8.1% للفترة، بمعدل 0.74% سنوي)
الفرد (31.6% للفترة، بمعدل 2.87% سنوي)
السعوديين:
العائلة (5.0% للفترة، بمعدل 0.45% سنوي)
الفرد (17.4% للفترة، بمعدل 1.6% سنوي)
وهنا متوسط الدخل للعائلة/الأسرة السعودية حسب المنطقة الإدارية خلال الفترة 2007-2018م ونلاحظ تباين الاتجاهات لتغير الدخل في مختلف المناطق الإدارية في المملكة:
ويأتي هنا تساؤل، هل أسعار الفلل تتناسب مع الدخول في مختلف مناطق المملكة؟ وماهو ترتيب المواقع الجغرافية من حيث توفر عقارات سكنية تتناسب مع الدخل؟ ما رأيك؟ شاركنا في التعليقات.
مؤشر سعر المنزل كمضاعف الدخل في مناطق مختلفة من العالم
مؤشر سعر المنزل كمضاعف لوسيط دخل العائلة في الولايات المتحدة الأمريكية يتراوح ما بين 4-7 خلال الثلاثين سنة الماضية. حصلت أزمة الرهن العقاري وقد وصل المؤشر لأعلى مستوى عند حوالي 7x مكررات. ملاحظ أن المؤشر يقترب من نفس مستواه خلال أزمة الرهن العقاري في هذه السنة (2021م):
وبالنسبة للمملكة المتحدة، فالاتجاه مشابه لمؤشر الولايات المتحدة الأمريكية مع اختلاف في مدى التذبذب:
في الرسوم التالية، نمو مؤشر (سعر المنزل \ الدخل) في منطقة اليورو وفرنسا واليابان ودول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية والولايات المتحدة الأمريكية والمملكة المتحدة (2015=100). نلاحظ أن المؤشر في اليابان انخفض في 2020م وعاد لمستويات مقاربة لمستواه في 2015، معاكساً اتجاه المؤشر ببقية الدول:
مؤشر سعر المنزل كمضاعف للدخل خلال أزمة الرهن العقاري 2008
في الولايات المتحدة الأمريكية، نلاحظ ارتفاع للمؤشر خلال أزمة الرهن العقاري. وصلت كثير من المناطق لمستويات تزيد أسعار للمنازل عن 8 أضعاف الدخل، في ولايات ومناطق متعددة وخصوصاً كاليفورنيا. من الملاحظ أيضاً أنه يوجد مناطق أخرى لم تصل إلى مستويات مرتفعة للمؤشر خلال أزمة الرهن العقاري (منطقة وسط أمريكا الغربي midwest):
هل تعتقد أن رسم كهذا مفيد لك لاتخاذ قرار باختيار موقع العيش جغرافياً في المملكة؟ شاركنا في التعليقات.
مؤشر كيس-شيلر Case-Shiller للعقارات السكنية
هذا المؤشر تم تطويره من قبل Karl Case و Robert Shiller (حاز على جائزة نوبل في الاقتصاد، 2013). يقيس المؤشر الأسعار للعقارات السكنية عن طريق تتبع العقارات التي تكرر بيعها. المؤشر ينقسم لعدة مؤشرات لمجموعات مختلفة (Coumposit) من المدن والمناطق في أمريكا. يتضح من المؤشر وصوله لمستويات جديدة خلال 2021، ويمكن رؤية الأزمات المالية للاقتصاد الأمريكي مضللة بالرمادي في الرسم:
![S&P Dow Jones Indices LLC, S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index [CSUSHPISA], retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis; https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPISA, July 31, 2021.](https://static.wixstatic.com/media/843929_85b03125b9794ffc9cc72a48a6157924~mv2.png/v1/fill/w_49,h_19,al_c,q_85,usm_0.66_1.00_0.01,blur_2,enc_auto/843929_85b03125b9794ffc9cc72a48a6157924~mv2.png)
وهنا جدول للمؤشرات لفترات مختلفة، يتراوح النمو السنوي لفترة 10 سنوات حوالي 6.12% سنوياً للمنازل في أمريكا:
مؤشرات أخرى غير مستكشفة
من المؤكد أن قياس القوة الشرائية هو الهدف في معرفة قدرة العائلة \ الشخص على تملك منزله. لهذا قد يكون استخدام نسخة معدلة من مؤشر الدخل المتبقي (residual income) أدق في قياس القوة الشرائية من مؤشر مكرر سعر المنزل للدخل. يقيس هذا المؤشر الدخل المتبقي لدى العائلة \ الشخص بعد حساب تكاليف الأساسيات التي لا تقوم الحياة إلا بها. تطوير نسخة منه باستثناء تكلفة السكن لمعرفة كم المتبقي من الدخل للعائلة بعد حساب جميع تكاليف الحياة الأساسية عدا تكلفة السكن للوصول للقوة الشرائية الفعلية لتملك المنزل (يأتي هنا تساؤل عن ماهي تكاليف الحياة القياسية؟). هذا لا يعني أن هذا هو المؤشر الأفضل، ولكن فقط لتوضيح أن هنالك طرق متعددة للوصول لمعرفة قدرة تملك المنزل من قبل مختلف فئات المجتمع. فكثير من المؤشرات مثلاً لا تقيس إذا كان يستطيع الشخص الاستمرار في دفع أقساط التملك حتى وإن كان هنالك تلائم بين سعر العقار والدخل في لحظة زمنية معينة.
هل يمكن بناء مؤشر مكرر سعر المنزل للدخل محلياً؟ أو مؤشر مشابه لمؤشر كيس-شيلر للعقارات السكنية؟
الجواب القصير نعم ولا في نفس الوقت. نعم في حال توفر بيانات متنوعة عن الديموغرافية وسوق العمل مربوطة بجغرافيتها، بشرط أن تنشر بشكل مستمر و بدورية مناسبة لبناء المؤشرات (مثلاً، مؤشرات الدخل والإنفاق في المملكة تنشر كل 5 سنوات). يبقى وجود تحدي ضعف أعداد المنازل المباعة كصفقات عقارية (تقرير نشرناه يستعرض الصفقات المتكررة على العقارات السكنية)، حيث يغلب على الصفقات العقارية من حيث الزخم في الأعداد، صفقات الأراضي السكنية وبالخصوص صفقات أراضي المنح التي غالباً تكون على أطراف المدن (خارج النطاق العمراني، وغير مسموح فيها بالبناء حتى يصل إليها النطاق العمراني الزمني المخطط له). هذا بالإضافة إلى، ضعف صفقات العقارات السكنية المتكررة على نفس العقار (تساؤل عن إذا كانت لدينا ظاهرة house flipping؟) وهذا قد يعزى إلى ضعف ديناميكية الوظائف والتنقل بين المدن في المملكة بالإضافة إلى أن جزء ليس باليسير من المنازل إما بناء شخصي أو تباع بعد تطويرها ولا تباع مرة أخرى في فترة زمنية قصيرة. انخفاض أعداد الصفقات على العقارات السكنية الجاهزة (فيلا، شقة، بيت) يجعل مهمة بناء مؤشر سعري للعقارات مبني على الصفقات المتكررة (hedonic index) مهمة صعبة. قد يكون ممكن في المستقبل القريب عند ارتفاع ديناميكية سوق العمل وبدء نشاط الانتقال لبيوت متعددة خلال دورة حياة الساكن (التملك المرحلي للسكن). سوق التطوير العقاري في تطور ملحوظ وهذا بلا شك سيغير من شكل المنتجات السكنية وتقلبها بين الملاك.
تعليقات وتنبيهات
هنالك فرق بين دخل الفرد ودخل العائلة، وملاحظ اختلاف المؤشرات في استخدام الأرقام، مما يوضح عدم توافق بين مختلف الأرقام المنشورة محلياً وعالمياً وما تقيسه الرؤية.
لم تؤخذ أرقام التضخم في حسابات المؤشرات وهذا أحد نقاط الضعف، حيث أن الأسعار والدخول جزء منها مرتبط بشكل مباشر بالتضخم، ويجب تحييد التضخم لمعرفة التغير الحقيقي inflation adjustment.
نعتقد أن استخدام الوسيط بدلاً من المتوسط في كثير من الأرقام سيرفع من دقتها (لاستبعاد القيم المتطرفة)، ونلاحظ عدم نشر الانحراف المعياري لكثير من المتوسطات المنشورة (من المهم معرفة شكل توزيع البيانات، أو نشر البيانات الخام وهذا أفضل). كلما ارتفعت رقعة البيانات (granularity) المنشورة كلما أصبحنا أقرب للوصول لمعلومات ذات دلالة تمثل الواقع.
المضاعف multiple لا يأخذ بالحساب أي تكاليف أخرى غير سعر الوحدة. والمعروف أن تملّك الوحدة السكنية في الغالب لا يكون بسعر بيعها في السوق. يوجد تكاليف أخرى مثل التمويل والضرائب، دفعة مقدمة وغيرها. وقد يرتفع المؤشر لأسباب غير متعلقة بسعر العقار والدخل، مثلاً انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية يجعل الشخص يستطيع تملك عقار بسعر أعلى بمجرد انخفاض الفائدة. وهذه نقطة ضعف أخرى في المؤشر، فهو غير معزول عن متغيرات تفقده الاستدلال على ملائمة أسعار المنازل لطالبيها حسب دخولهم السنوية.
المضاعف multiple لا يأخذ بالاعتبار الفروق بين الدول من ناحية الهيكل الضريبي وتكاليف المعيشة الأخرى غير السكن، لهذا قد يكون أي مؤشر مبني على الدخل المتبقي (residual) أدق في تمثيل القوة الشرائية للمنازل والسكن.
نلاحط أن خط الأساس لمضاعف أسعار الوحدات السكنية كان 10 مرات إجمالي دخل الفرد (لم نستطع الوصول إلى معلومة دقيقة عن طريقة حساب خط الأساس) في المملكة عند إطلاق رؤية المملكة 2030. ولنصل لمستويات 5 أضعاف، يتطلب أحد أمرين، إما انخفاض أسعار الوحدات السكنية 50% أو ارتفاع الدخل الإجمالي السنوي للفرد 50% (أو خليط بين الإثنين). هل انخفضت أسعار العقار أو ارتفع الدخل خلال الفترة 2018-2020م؟
لم يتم التفريق في مضاعف أسعار الوحدات السكنية بين المواطنين والأجانب المقيمين، ويفترض أن تقيس المؤشرات هذا الفرق لاستهداف برامج جودة الحياة رفع الرفاهية وجودة المعيشة لجميع سكان المملكة. أحد المبادرات لبرنامج التحول الوطني تستهدف تيسير تملك الأجنبي المقيم لسكنه إجرائياً.
خاتمة، الوصول لمعلومة عن ملائمة أسعار المنتجات السكنية لمقدار الدخل والثروة لمختلف السكان أمر معقد وطريق يحتاج للكثير من البيانات والتحليل. الأكيد أن إتاحة المزيد من البيانات بشكل مفتوح سيجعل فرصة الوصول لهذه المعلومة أقرب للواقع. ما رأيك؟
مصادر