سؤال تحرك بزخم عالي كـ "التورنيدو"
في تويتر وبعض الوسائل الإعلامية الأخرى
أولاً، من يعرّف ماهو الانهيار؟
هل هو نزول 5%, أو 15%، أم 50% للعقار؟ سؤال باتجاه آخر، ماذا يمكن أن نسمي الارتفاع في العقار؟ وهل تختلف التسميات باختلاف حدة الارتفاع؟ هل نركز على معدلات أسعار العقار أو قيمة الصفقات؟ هل من الممكن أن يكون الانهيار لا سعري (عدد الصفقات مثلاً)؟ أسئلة كثيرة توضح أن هنالك على الأقل فريقين يتخيلون معاني مختلفة لمصطلح "انهيار العقار". لا يوجد ما يحدد "الانهيار"، أو "التصحيح" أو غيرها من "المصطلحات" التي لم يصطلح عليها. المفردة اللغوية وتعريفها مهم والاتفاق مطلوب على ماهية الانخفاض وأيضاً الارتفاع.
حدة الارتفاع، يقابلها حدة في الانخفاض
السوق العقاري ومحركاته بمنظور هندسي، ماهو إلا نظام معين له مدخلات ومخرجات وعمليات. جميع الأنظمة عندما يطرأ عليها تغيير جذري في المتغيرات أو العمليات، ينشأ عنه حالة عدم استقرار ويبحث السوق عن مستقر جديد حسب المتغير (تساؤل مهم هنا٬ هل المتغير طارئ يزول أم مستمر؟). نظام السوق يتذبذب ليتجاوب مع أي تغيير جذري. تسمى هذه المرحلة بـ "الاستجابة العابرة" (Transient response). في هذه المرحلة يتأرجح النظام (السوق العقاري كمثال)، حتى يخمد التذبذب ويستقر حسب المعطيات الجديدة (بافتراض عدم وجود أي تغير جذري جديد). التحدي في معرفة توجه السوق يكمن في أن التحديات والمتغيرات في تقلب مستمر. حدة الارتفاع يقابلها حدة في الانخفاض، والعكس صحيح. لا يشترط أن تتساوى قيم الحدتين وتقلب السوق.
مالذي حصل في آخر فترة للعقار في المملكة؟
ليسهل تصور الوضع والاتجاهات للسوق، سأركز على الرسومات والأرقام للفترة (2018-2022م). أغلب الرسومات والأرقام متاحة لك كما هي ظاهرة في هذا التحليل 24/7، في حلولنا المقدمة لك عن المعلومة العقارية. في سوق يتخلله الكثير من الثغرات والفجوات المعلوماتية، نوفر لك معلومة عقارية نقية من الشوائب والتحيزات قدر المستطاع.
القروض والتمويل العقاري
لا شك أن أحد المحركات الأساسية للطلب على العقارات (السكنية خصوصاً)، هو التمويل العقاري. خلال أقل من 5 سنوات، ضخت المصارف والبنوك وشركات التمويل في السوق، تمويلات عقارية سكنية بحوالي 500 مليار ريال، وعدد عقود تجاوز 700 ألف عقد. لاحظ اتجاه معدل قيمة العقد التمويلي الواحد وبداية ارتفاع أعداد وقيمة العقود التمويلية:
القروض الاستهلاكية المتعلقة بالعقار
هذه القروض قد تعطي دلالة عن تغير حال المساكن القائمة بأعمال الترميم وإشارة إلى زخم استلام المستفيدين من القروض والتمويلات العقارية عن طريق قروض استهلاكية لتأثيث المساكن. لاحظ اتجاه هذه القروض الاستهلاكية في الربعين الأولى من 2022:
أسعار مواد البناء
اتجاه أسعار مواد البناء أخذ بالارتفاع مع رفع ضريبة القيمة المضافة واختلال ميكانيكية الأسواق خلال فترة الجائحة لأمور متعلقة بسلاسل الإمداد ولوجستيات القوة البشرية. يمكن ملاحظة ارتفاع أسعار الحديد بحدة أعلى من الخرسانة الجاهزة وجميعها مؤثر في سعر المنتج العقاري النهائي، سكني أو تجاري:
مبيعات شركات الإسمنت
في الرسومات التالية توضيح لاتجاه مبيعات وتسليمات الإسمنت من شركات الإسمنت في المملكة. رغم الجائحة، الا أن النمو في 2020م كان إيجابي لقطاع الاسمنت، وهذا يجعلنا نتسائل أين توجه هذا الاستهلاك؟ ولماذا لم يستمر الارتفاع مع ارتفاع أعداد المشاريع للقطاع السكني عبر برامج البيع على الخارطة؟
تغيرات التشريعات العقارية
حوالي 50% من إجمالي التغيرات القانونية للبيئة التشريعية العقارية في المملكة، حصلت منذ بداية 2018. المقارنة بفترة تزيد عن 60 عام لبقية التغيرات في التشريعات العقارية. هذا يعني أن البيئة القانونية للعقار تغيرت جذرياً خلال آخر 5 سنوات:
أسعار الفائدة
كانت أسعار الفائدة متجهه للانخفاض قبل فترة الجائحة وازدادت حدة الانخفاض للفائدة في الفترة التالية. خفض الفدرالي الأمريكي أسعار الفائدة لدعم الاقتصاد خلال الجائحة بأسعار شبه صفرية للفائدة. ولكن حرارة التضخم اللاحقة حركت الفدرالي لرفع الفائدة لتخفيف حدة الارتفاع في معدلات تضخم الأسعار. تحرك البنك المركزي السعودي بشكل موازي لأمور متعلقة بربط العملة، لتجنب أي ضغط على الريال مقابل الدولار:
مؤشر تضخم الأسعار
مؤشرات التضخم للبنود المتعلقة بالعقار تأثرت معظمها بارتفاع ضريبة القيمة المضافة عدا مؤشر "الإيجار المدفوع للسكن" وذلك لاستثناء الإيجار السكني من تطبيق ضريبة القيمة المضافة عليه. تكلفة السكن وتشغيل العقار وارتفاع تكاليف المعيشة تؤثر على القوة الشرائية في المصارف الأخرى:
صفقات العقارات الجاهزة للسكن
اتجهت أعداد الصفقات العقارية للفلل والشقق السكنية إلى الارتفاع في بداية الفترة ثم الاتجاه للانخفاض مع بدء تأثير الجائحة والإجراءات الاحترازية:
لم تعاود أعداد الصفقات للشقق السكنية الارتفاع منذ حلت الجائحة، فيمكن ملاحظة استقرارها عند حوالي 2000 صفقة للربع كإجمالي في مختلف مدن المملكة:
كما هو الحال للشقق، انخفضت أعداد صفقات الفلل السكنية خلال الجائحة، ولكنها عاودت الاتجاه للارتفاع كما هو مشاهد في الرسم التالي. ولكنها لم تصل إلى مستويات ما قبل الجائحة من ناحية الأعداد بينما تخطت ذلك في القيمة خلال الربع الأول من 2022م:
أداء مشاريع البيع على الخارطة
هنالك أكثر من 300 مشروع بيع على الخارطة، لمشاريع برنامج سكني ومشاريع عقارية أخرى للقطاع الخاص مطروحة كمشاريع بيع على الخارطة-وافي. يبلغ عدد الوحدات العقارية بالمشاريع ما يزيد عن 200 ألف وحدة، ولكن نسبة كبيرة من المشاريع المتاح آدائها متأخرة حسب الخطة:
المؤشرات الإيجارية
مؤشر معدل إيجار الوحدات السكنية بدأ بالارتفاع في نهاية 2020، وهذا لا يتوافق مع مؤشر الإيجار المدفوع للسكن، مع ملاحظة اختلاف منهجية بناء المؤشرين:
وهنا يمكن ملاحظة تغيرات معدلات أسعار الإيجارات لأكبر منتجين إيجاريين، الشقق السكنية والمحلات التجارية سنوياً:
السؤال الأهم، ماذا حصل لأسعار العقار؟
بعد تطبيق تقنياتنا في معالجة بيانات الصفقات العقارية، نستعرض معدلات أسعار العقارات السكنية في المملكة بشكل ربعي (كل نقطة تمثل حي معين في مدينة معينة). شاهد الاتجاه وتكتل الأحياء لمعدلات السعر للمتر المربع بالريال.
نلاحظ انخفاض أعداد الصفقات للشقق السكنية كما ذكرنا سابقاً، وملاحظ أيضاً انخفاض التباين في الأسعار للصفقات المنفذة للشقق السكنية:
الملاحظة المهمة عن صفقات الفلل السكنية، أنه ازداد التباين في الأسعار في الفترة الأخيرة، ويمكن ملاحظة بعض الأحياء الشاذة سعرياً في أعلى الرسم:
هل انهار العقار في المملكة؟
لأنه لا يوجد اتفاق على تصنيف حدود الانخفاض للاصطلاح بأنه انهيار أو غير ذلك، فالإجابة غير ممكنه. الأكيد أنه عند حصول أي "انهيار"، فسيكون له أثر مثل انهيار الأشياء في العالم الفيزيائي والواقعي، سيكون واضح للجميع انهيار ذلك الشيء، وإن كان العقار في هذه الحالة. هل هنالك مؤشرات وأرقام لم ألقي بالضوء عليها؟ بالتأكيد، وهذا يعود لأمرين. الأول، ضعف ثقافة نشر البيانات من بعض الجهات التي تتربع على بيانات مهمة لقرارات القطاع والسوق العقاري. والثاني، تطوير حلول معلوماتية مفيدة يحتاج لبعض من الوقت.
ودك تعرف اتجاهات الأسعار والسوق العقاري؟
مستعد للغوص في تفاصيل المعلومة العقارية؟
